这是杨一第 432篇原创文章

【资料图】

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重庆的老城区迎来了爆发式发展，这太出乎人意料了。

2023上半年重庆销售套数前10的板块，分别是中央公园、大杨石、空港、西永、华岩、老沙区、蔡家、悦来、北碚城区、大学城

把它们稍微分类就是：

热点板块：中央公园、西永

核心区板块：大杨石、老沙区、北碚城区、大学城

郊区板块：空港、华岩、蔡家、高职城

前10名里居然就有4个老城板块，这是不是超出了你的认知。

△ 重庆上半年新房销售套数TOP10板块，杨一制图

在这其中，北碚老城和大学城其实是非常像的状态，从各方面来看都极其相似。

首先，北碚老城上半年卖了1087套新房，大学城则卖了1048套，相差无两。

其次，北碚老城上半年有12个楼盘产生了销售，大学城则有10个楼盘，大家总以为已经没什么货的老城，居然还有这么多楼盘在卖。

再者，北碚老城的套均面积更大，是建面115㎡，大学城就只有96㎡。但在价格方面，大学城要略高一筹，套均总价134万，北碚老城只有118万。

最后，虽然两个板块销售套数差不多，但大学城显然热度更高，上限更高。销售金额在2亿元以上的都有3个楼盘，北碚老城则一个都没有，卖的最好的吾悦首府也只卖了1.73亿元。

02

大学城发展到现在已经基本成熟了，北碚老城的发展历史比较久远了，在80年前，北碚甚至是整个中国的顶流，占据着绝对的C位。

80年前，由于战乱，一大批科学、文化、教育、经济名流都迁到了重庆，其中就有很多人来到了北碚，北碚的科学和教育，基本上走到了整个中国的最前面。

中国的第一家民办科学院在北碚诞生，中国的第一家自然科学博物馆，也诞生在北碚，北碚现在有104处文物景点，其中有13处都是全国重点文物保护单位。

在上世纪60年代，由于三线建设，有大量的工厂内迁，重庆这边就迁入了118家工厂和科研单位，其中北碚就有25个，连沙坪坝都只有15个，北碚的工业也一下子发展了起来。

△ 杨一拍摄于重庆工业博物馆

曾经的北碚，不管是科学技术还是教育上，都跑在重庆的最前面。

到现在，北碚慢了下来，但它骨子里的科学精神和文化气质，是无法磨灭的。

而大学城发展到现在已经20个年头，如今大学城城市高楼林立，城市已基本成熟，现在在往曾家方向发展，那几乎已经到了向西发展的尽头了，现在它是整个科学城的核心，未来还有很大的发展空间。

03

大学城和北碚老城都共用了同一套城市发展模式，那就是蛙跳式发展，这是重庆特有的发展模式。

所谓蛙跳式发展，就是先远端开花，再两头往中间走。

先发展A区域，等A区域成熟后，再发展远处的C区域，等C差不多成熟了，再发展A和C中间的B区域。

这种城市发展模式在重庆很流行。

西边的大学城是这样。

沙坪坝核心区经过几十年的发展，已经非常成熟了，但沙坪坝的下一步动作居然是发展大学城，把中间的西永给落下了，所以就导致现在西永的成熟度就远不如大学城，现在西永也是西区卖地和商品房销售的主力军。

北边的北碚老城同样也是如此。

按照重庆一路向北的发展节奏，应该是观音桥-嘉州-照母山-礼嘉、中央公园-悦来、蔡家这样一步步发展的，蔡家距离城市核心区更近，理应先发展的，但北碚是先发展了山那边的老城，再来发展蔡家。

△ 重庆特色发展模式，杨一自制图

东边的龙兴复盛同样也如比。

城市向北发展到空港后，已经无路可以再往北发展，城市把眼光盯向了龙兴复盛。中间的玉峰山、铁山坪、环山公园等地段，明显距离城市核心区更近，但就是空着不发展，龙兴和空港、龙兴和寸滩中间的发展，几乎是空白的，可以说是断带式发展。

南边的龙州湾也是如比。

李家沱从九龙坡区域被划归到巴南区之后，到现在就几乎没什么大的变化了。更南边的鱼洞老城早早就发展的成熟了，但中间的龙洲湾这10多年才逐渐发展起来。

重庆之所以选择这样的城市发展模式，这其中有历史原因，也有行政区划原因，还有经济利益最大化的考量。

我在高考前也经常用这套模式，先把简单的题目巩固之后，直接上最高难度的，等把高难度的题目攻克了，再来攻克中等难度的题目。

拆解下中等难度题目，本质就是几个套路，把这些套路组装起来，就形成了一个高难度题目。

反过来，搞定一个高难度题目，就等于同时搞定了好几个中等难度题目。

你认可重庆的这套城市发展模式吗？